张江国创中心二期原为剑腾液晶显示器厂房，但受制于低效率和单一功能的传统工业生产土地资源利用问题。考虑到土地亩产值的重要性，腾退存量资产并进行再开发是必然选择。2014年底，上海万科联合张江投资进行改建，历经一年半建设与打磨。张江国创中心具备四大核心功能（空运货物服务中心、总部经济创新办公、创新孵化加速成长、研发机构）、三大服务功能（科技成果转化平台、创新资本交易平台、知识产权交易平台）以及四大产业配套（精品餐厅、休闲娱乐、创意咖啡、文体活动）。

张江国创中心分三期建设，一期13万方，二期近10万方，三期4万方，总占地面积超10万平方米。其中一期、三期为新建项目，二期为国内大的单体改造空间，是存量资产再开发的经典之作，故本文着重讲二期的开发与改造。

左到右国创3期、2期、1期

张江国创中心二期占地约4.8万平方米,主楼总建筑面积达8.9万㎡。单层平均面积为2.4万㎡，共4层，每层层高3.75~6.5米。单层可分割面积为200~8000㎡，荷载区间介于0.2~1.5t之间，共有电梯22梯（含联排独栋）。

一层配置独栋办公产品，图中8个色块区域（102~107和1101、1102）分别代表单体建筑内的8栋联排独栋办公楼。独栋办公共4层，仅在一层设置有8个独立的入口，每户具有独立的电梯，彼此互不影响。

另外一层配有张江科学城展厅、张江跨境科创中心以及沿街商业

2F为天光观园，作为中轴创意大厅、通透式绿色阳光房，是园区创新交流空间，包含共享众创办公区、无边界产品发布区、开放式会议讨论区。因老厂房二层层高较高（6.5米），图中虚线色块区域（201、202、203、208）主要用作孵化器及众创办公隔层loft使用。右侧两处两梯四户的空间（101、217、216、215、214、213、212、211）作办公使用，开放式无边界产品发布区和会议讨论区则设置在中轴的公共区域。

3F/4F为商务办公。由于老厂房进深过大，采光不足，设计采用“阳台+落地玻璃”的形式弥补这一缺点。张江国创中心二期，项目位于张江科学城集成电路板块，北侧毗邻龙东大道与中环路的交界处，西侧为国创中心三期及申江路，东面则是张江管委会企业服务中心及张东路，南邻丹桂路及吕家浜生态沿河绿化带。距地铁2号线广兰路站15分钟脚程，另外13号线沿线丹桂路站在建中。距中环路约1分钟车程、外环路约3分钟车程，高效直达虹桥枢纽、浦东机场及市中心各大核心商圈，区域覆盖接驳班车、小龙巴士、EVCARD电动车、公交等配套完善。张江科学城成了浦东新区的发展重点,自然也是上海发展的重中之重。在2018年11月，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席xijinping在上海考察时，便选择了位于张江国创中心的张江科学城展示厅进行考察，并于在场的科技工作者亲切交谈。总书记强调，要增强科技创新的紧迫感和使命感，把科技创新摆到更加重要位置。张江国创中心二期创新要素集聚、创新特色鲜明、创新功能突出。未来张江国创中心将成为一个承载“大众创业、万众创新”的空间需求，大体谅、多功能、具有强烈辐射带动力的创新综合体和集聚区。区内含有两大服务平台助力企业成长，形成内、外良性循环

以“互联网+”为主导，聚集“智能制造、人工智能、文化创意”三大领域

1、智能制造：智能家居穿戴、机器人、3D打印、位置跟踪、导航及位置科技...

2、人工智能：智能语音交互、智能驾驶、智能化数字移动、云计算与大数据...

3、文化创意：动漫影视、游戏、数字出版、智能硬件、展览展示、互联网教育...

“商、办、政、住”四大功能，满足园区一体化功能需求

1、张江科学城展厅

集中展示张江20多年在创新资源、高新产业、高端人才、创新创业等方面取得的丰硕成果和科学城的规划建设。

2、张江跨境科创监管服务中心

为加快实施自贸区战略、提高货物贸易便利水平、辐射“一带一路”，由张江高科技园区管委会、海关、出入境检验检疫局、机场集团与张江集团共建，将通关提货时间由2-3个工作日缩短至当天完成。

3、张江科学城书房

作为张江科学城“文化空间示范点”集聚张江多元、开放、的文化服务资源，同时为张江企业的新科技、新产品提供重要的展示、运用窗口

4、万科白领公寓-泊寓

集智能化管理、餐饮便利店、健身娱乐等多功能于一体，共有使用面积19~43平米总计140余间独立公寓，为创新创业者提供温馨而舒适的休闲

全开放式共享空间，在产品和功能设计上，采用中轴天光花园、体育公园、城市图书馆等公共空间，提升使用者相互之间的交流。

1、天光花园

中轴创意大厅，通透式绿色阳光房，推动园区创新交流共享众创办公区、无边界产品发布区、开放式会议讨论区

2、动感云端

开放式屋顶花园，绿色生态运动空间，平衡工作于生活

彩虹跑道、高尔夫推杆场、露天广场、绿色植被、休闲露台

3、科创大街

聚合配套设施，承载主题活动，提升园区创业氛围

商业配套、园区主干道、创业活动秀场、共享交流空间

张江国创中心二期科创商业街景+空中花园

张江国创中心二期目前入驻企业有以霍尼韦尔、日立高新、相干科技为主导的智能装备产业，涵盖了半导体、电子显微镜、医疗仪器设备、汽车零部件、激光器等环节的设计、研发及展示；以钛米机器人、高仙机器人、集创北方为代表的人工智能产业，涵盖了自主定位导航、芯片设计、液晶显示模块等人工智能环节；以只二、路捷鲲驰为代表的互联网创新创业公司，涵盖了品线上交易、跨境电商服务两大内容。

张江国创中心二期内部公共区域

其中外国企业承租面积占了二期项目产业使用面积总体量的1/2（约3万㎡）。此外，美国排名的投资机构plug and play承租约1.3万㎡，用于打造plug and play 长三角区域中心，其中4000㎡用于企业孵化，8000㎡用于活动举办。澳洲中心承租3万㎡，主要用于生物医药产业研发办公。

张江国创中心2期位置：上海市浦东新区丹桂路899号