在高层建筑物外墙施工中，由于施工操作不当，而造成的防水砂浆层裂缝及龟裂、空鼓、脱落等质量问题，归纳起来有以下几各方面：
没有按规定进行分层抹灰，正常情况下，按照防水的要求。
抹灰一般应分5次进行。
而施工单位为了抢进度，采用一遍成活的抹灰方法，一次抹灰的厚度过大。
基层处理得不好，外架管孔洞眼没有从内到外分几次堵塞好，砼墙柱及梁在装模时所留下的穿墙螺栓孔没有堵塞密实，不同材质的外墙墙体材料间没有设置好钢丝网片拉结。
墙体表面有灰尘和污垢，墙体过于干燥。
在抹灰前对墙体表面有的灰尘污垢及灰浆清理的不彻底，不干净，未提前对基层洒水湿润，墙体处于干燥状态。
在这种条件下施工抹灰层，由于灰浆中的水分很快被基层吸收，势必形成空裂，砂浆强度降低。
抹灰砂浆配合比不准确，砂浆标号过大。
不按设计和规范要求的配比施工，抹灰砂浆的标号过大，不仅造成不必要的浪费，还导致砂浆收缩裂缝。
外墙抗渗是现今建筑施工中急需解决的重要问题之一。
随着各种新型墙体材料(如混凝土空心砌块、加气混凝土砌块、陶粒混凝土空心砌块和粘土空心砖等)的广泛应用，过去大量使用的实心粘土砖已被明令禁止使用。
新型墙体材料的应用能达到物资循环应用，减少对自然环境破坏的目的，但新型墙体材料普遍存在孔隙率大、吸水性强、抗渗能力差等缺点，施工工艺未完善，导致外墙容易发生渗漏水的现象，另外现在高层建筑很多，特别是向北边的外墙更容易发生渗水现象，由于冬雨季的雨水常常一连几天在外墙上不断流下，朝北边的外墙在冬季风压很大，对外墙壁的防渗透性要求更高，因此在使用新型墙体材料的同时必须采取有效的预防建筑物外墙渗漏的措施。
每次下雨，家里就漏水，基本上都是外墙在漏水，所以外墙防水的重要性就不言而喻了，住宅外墙维修，外墙防水是保证建筑物(构筑物)的结构不受水的侵袭、住房外墙等诸多外墙结构，其功能就是要使建筑物或构筑物在设计耐久年限内，防止雨水、生活用水的渗漏和地下水的浸蚀，确保建筑结构、内部空间不受到污损，为人们提供一个舒适和安全的生活环境。
外墙防水工程在整个建筑工程中占有重要的地位。
那么外墙防水应该怎么做呢？以下3点可以供您参考
一、确保门窗施工质量
外墙在进行门窗安装前需对门窗洞尺寸进行检查，对尺寸偏差较大的要进行处理，以免因窗框周边缝过大或过小影响塞缝质量，进而留下缝隙，导致每次下雨的时候，水从缝隙留进来，因为水是无孔不入的。
二、确保屋面施工质量
屋面与外墙面联系紧密，屋面节点设计和施工至关重要。
屋面做防水明确要求应做好一头（防水层的收头），二缝（变形缝，分格缝），三口（水落口、出入口、檐口）和四根（女儿墙根、设备根、管道根、烟囱根）等泛水部位的细部构造处理。
三、外墙渗漏检验措施
采用连续淋水法，可用φ20㎜的水管，采用3kpa压力水，在建筑物顶层连续淋水6h，观察内墙面和窗边四周有无渗水痕迹。
总结：特别注意，外墙渗水具有反复性，不能一次性施工有效。
所以技术和经验很重要，三分材料，七分工。
所以专业很重要。
防渗堵漏的处理
堵漏可用硅酸钠(水玻璃)与水泥按2：1比例配制水泥胶浆。
要严格控制水泥胶浆的凝固时间，由拌合到使用为1～2分钟。
堵渗漏的几种方法：
1、仔细观察和找出渗漏水的原因和部位，外墙维修施工方案，作出标记，然后进行处理。
先堵大漏，后堵小漏。
2、慢渗。
大面积慢渗(无明显水眼)约在3～5分钟左右，才发现有湿痕现象。
相隔一段时间，集聚成一小片水。
其处理方法。
可先将明显漏的部位用硅酸钠与水泥按1：2的比例拌成胶浆堵漏止水。
对渗漏不明显的部位将裂缝用氯化铁防水砂浆按重量1：2．5：0．03：0．5(水泥：砂子：氯化铁防水剂：水灰比)一一勾缝处理，遇有漏水处防水砂浆不能粘合时，可任其冲掉．待砂浆凝固后，可再用硅酸钠与水泥拌合堵眼止水。
3、快渗。
漏水现象比较明显，擦干表面后，立即出现湿润，习水外墙维修，水很快集聚一片，并顺流而下。
此时，就将漏水处用钢丝刷刷掉一切污垢。
用二人操作，一人在前边往墙上浇刷硅酸钠，一人在后边用干水泥粉抹擦。
如此往返交替数次后，墙面水珠即可消失。
4、急流。
漏水现象特别明显，形成一股水流，顺墙面急流而下。
采用“直接堵塞”处理。
先将漏水处用砧子剔成内大外小的水眼，用水冲洗干净，把水泥与硅酸钠在灰板上随拌随堵，迅速地用勾缝的长抹子或铁小抹子用力堵塞漏水孔眼，并向孔壁四周挤压密实。
使胶浆立刻与孔壁紧密结合(如果原孔眼继续有微渗现象时，说明没有彻底堵好应废除，再重新堵住)，可马上抹氯化铁防水砂浆，一般仅抹完次防水砂浆并凝固后，玻璃外墙维修，就不再渗漏。
5、小裂缝。
可顺缝剔3厘米深槽，宽2厘米，洗刷干净，用1：2(硅酸钠：水泥)的快硬净浆严密堵塞于槽中(1．5厘米厚)，挤压密实，然后再在表面抹1：2．5：0．5：0．03(水泥：砂子：水：氯化铁防水剂)防水砂浆1．5厘米，并抹压密实。
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