不过这个使用权期限的计算是从国家一级土地市场(各个地方的土地储备)出让这宗土地开始算起，比如一个开发商2007年从土地一级市场买的一块住宅用地的使用权，然后2009年转让给另外一个开发商开发建设，2010年的房子卖给业主，那么业主所买房屋所占土地使用年限从2007年开始算起。
近年来，工业用地弹性年期出让已成为国内不少地区积极推行的新政策。
北京市经济技术开发区、深圳前海、上海、广州佛山、山东临沂等都有此类政策出台，打破以往工业用地出让单一的50年制，将新年限划定为20年，或10-50年不等。
商业用地的价值为何比住宅用地的价值高？
房地产的价值，本质上是权益的价值。
比如同是住宅，一个有房产证，一个没有房产证，毫无疑问，有房产证的房子值钱一些，因为前者业主对房产拥有完全的权益，可自住，可买卖，可，可出租;而后者，住宅商服用地，仅有自住的权益，当然也可以出租，商服用地多少钱一亩，但不能，买卖。
如果你明白了上面的原则，你的居住房虽然可作用商业经营，商服用地转让，但权益比纯商业房地产的少一些。
比如办营业执照，有的地方禁止办，有的可以办，但很难。
时，银行也不敢按商业价值放贷，因为存在政策风险。
另外，如果你要将房产证改成商业性质，你得向政府交一大笔补地价，这就是居住用地和商业用地的差价。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
如果正府同意续期，那就得补交地价。
按目的的地价政策，得按市场地价补。
为什么商业用地的使用年限比住宅用地与工业用地的使用年限都要短？
商业用地的使用年限是40年，东莞商服用地，住宅用地的使用年限是70年，工业用地是50年。
目前来看，商用和工业用地到期后的是否延续问题至今都未出台任何相关法律政策，之所以商用地低于工业用地也是为了能够使商业用地这一价值更高的土地这类资源能够得到更好的优化配置和流转，从而促进土地利用的效率。
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