专访东外56号创新园区：体验感+高出租率，城市桃源的实现路径
匠人科技
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2015年成立，国内深受欢迎的办公楼宇数字化综合服务提供商。
在钢筋水泥之间寻求一方心灵净土，“乌托邦”看似难以实现，却在旧改与城市更新的推进过程中逐渐成为现实。
北京的物业资产升级改造盘活了不少的老商场、老厂房，当它们承载的服务发生变化，也对周边的城市面貌产生了影响，在尹飞看来，这也不失为一个理想中艺术桃源的实现方式
第一次来到东外56号创新园区，尹飞介绍它的前身为上个世纪的仓库与汽修厂车间，而如今却完全看不出其岁月流逝后的破败面貌。
屋顶花园、袈蓝咖啡、由新书店、未来场演播厅......这里仿佛是东直门外的一个微观世界，路过园林式的中庭山水与绿植，一个个藏在门后的办公空间又给了我们无尽的遐想空间。
◎东外56号创新园区-中庭景观
东外56号创新园区在2015年北京城市更新、产业结构深度调整的背景下被重新赋予了新的使命。
起初，园区定位于“为朋友服务”的品质办公空间，马未都的观复文化、王斌的翊翎资本以及果麦文化成为最先透露入驻意愿的园区挚友。而后，园区的邻里聚合效应吸引了包括ONE·一个、亭东影业、连界资本、圆歌集团、法伯科技等在内的zhiming企业，“出入有名士，谈笑有鸿儒”成为了现实。
在短短几年中，通过营造创新产业生态，园区也先后收获了“国内文创产业园区佼佼者”、“充满爱与梦想的北京最幸福创新园区”等荣誉。
这一切，单是路过园区大门是无法知晓的，沿路走进来，才能发现里面别有洞天。正如尹飞与东外56号一般，都值得去深入交谈、细细品味。
01体验感与高收益是成正比的
拜访东外56号是在国庆前，今年正值建党100周年，园区的大厅里早已将相关的红色布置铺陈开来。
◎东外56号创新园区-大厅
体验感：造一个温暖的大院儿
对文化与活动的重视，似乎是刻在园区基因里的，或是与入驻企业的类型有关，或是与创新社区的文创属性有关，而这恰恰也与尹飞的“体验感”论保持了步调一致。“我们的空间、布局、设计，包括一些配套服务与活动，都是从敬重客户的体验感出发的，现在这些也成为了吸引客户的优势。
早先的写字楼、园区承载着更多的办公功能，而在尹飞看来，现在的办公群体越来越年轻化，他们的办公需求也不再是传统格子间就能满足的，更加需要共享与社交区域，以及丰富的社群活动。“这也是我们逐步提升园区竞争力的一个重要出发点。”尹飞说到。
对客户的体验感保持极高的敬重之心，是园区基于邻里共同价值观所缔结的紧密关系自然而然形成的，将注意力倾注于客户服务与配套升级，在尹飞看来不仅对园区招商更加有利，也让本身冰冷的建筑物有了人情味儿，结合深入北京人骨髓的大院儿文化，一个富有温度的园区便诞生了。
园区里集中了咖啡店、书吧、书店、花园露台、健身房，有的是客户经营的，有的是园区开设的，为租客提供办公之余的休闲需求。在细节上东外56号也从不吝啬：以园区小流浪狗为原型设计的社区长形象“小56”、“以猫为媒”的邻里自发撸猫文化、未来场演播厅不定期举办的各类活动、好吃又便宜的东外食堂便利店......细节中流淌出的温情，让人很难不留在这里、爱上这里。
东外56号以“办公、社区、创新”三大类别产品的战略显然是成功的。从长远来看，租客的稳定性和留存率将得到极大的保障，在此基础上进行租金定价等策略的调整也会更加有底气。
◎◎东外56号创新园区-袈蓝咖啡
高出租率：灵活策略与人性化调整
在提升园区收益方面，尹飞与他的团队也有着许多思考与尝试。园区户型最小在300方左右，主力户型500-800方，面对租客的缩租或扩租需求，园区也从人性化角度予以协调。
2019年，园区租客经营业务拓展，公司成员越来越多，原本近1000方的办公面积已捉襟见肘，他们便将二楼打通，打造成1500方左右的复式，又于今年9月份喜迎A股上市；主营签证业务的公司由于疫情原因去年退租，招商及时调整，便把原户型重新分割为三个小面积房源进行出租。
得益于园区在经营管理中的面面俱到，困扰行业的招商难题也在东外56号得到了巧妙的化解。“园区约30%是中介合作成交的客户，70%左右是老带新。”尹飞解释到，一方面与中介渠道紧密合作，另一方面做好客户服务，一旦有面积空出来，老客户会首先推荐朋友过来。”
在招商方面的灵活性以及入驻企业的稳定状态，也为东外56号带来了不少的正面影响，在经历了疫情期间的市场下行期后，目前已达到满租，波动幅度也控制在15%左右。
◎东外56号创新园区
做到这样的成果，尹飞坦言，园区与团队都付出了很多。“提高客户的体验感，为的是让他们长期稳定地留在园区里，那么我们的租金收益也就能够保障了。”从这个角度来看，客户体验感与高出租率是成正比的。
当然，稳定下来的远不止出租率与园区收益，对于以“打造幸福和谐的邻里共同体”为目标的东外56号而言，更多是把城市的喧嚣与人心的浮躁沉淀了下来。
02数字化的作用远不止降本增效
重视园区品质与竞争力提升，所带来的经营管理思考是发散性的。东外56号在2017年交付并投入运营，对数字化进程的推动也一直在写在他们的日程本上。
随着国家智慧园区的推进，北京市场的各个项目也都在做数字化升级。“我们园区也在逐步引进智慧服务端。”智能机器人的使用、与园区客户联合开发的“东外56智慧园区”小程序等，极大地减少了人工成本，提升了自动化运作效率。
◎东外56智慧园区小程序
智慧园区的打造除了硬件方面的植入外，东外56号也在资产管理这一大项上投入了许多精力。
在园区交付的当年，东外56号也开始同步使用CREAMS进行资产经营管理。从初期的“提高管理效率，减少错误率”目标，到后来的提升资产经营收益，东外56号在与CREAMS的共同成长与共同进步中，收获了比使用初衷更多的成果。
“最早的时候使用过EXCEL表格，但表格需要人工录入，效率低还会产生很多错误。”基于数据工作的准确性考虑，东外56号将CREAMS数据仓作为数据工作的媒介，资产经营看板52项核心数据指标将园区经营管理所需的出租率、计租率、现金流等资产状况通过图表直观地反映出来，包括园区极为重视的客户服务，也可从数据的总结与反馈中找到突破点，帮助园区进行产业的调整、服务的升级等。
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在尹飞看来，CREAMS的智能性、快捷性，让原本两三个人才能完成的工作，一个人就能搞定，但数字化SaaS系统能为企业带来的远不止降本增效。
“CREAMS在不停地迭代升级，促使我们也在不停地学习与跟进。”与系统的磨合渐入佳境，对数字化的高度敏感也让他们在园区经营管理中始终走在市场前沿，保持着竞争优势。
在东外56号创新园区的简介中有这样一句话：“北京东直门外钢筋水泥中的艺术桃源，给冰冷的城市注入一股暖流。”
这股暖流从何而来？或许正是其对于客户需求的正视与重视、对于经营管理的态度与投入，将冰冷的钢筋水泥变成有温度的邻里社区，而不仅仅是做一个简单的办公园区。
◎东外56号创新园区-花园露台
北京步入深秋，花园露台另一侧的向日葵迎来了最盛的花期。午间时刻三三两两人漫步于花丛中，抬头是成群的高楼，低头是自然的馈赠，城市与自然、人情味与数字化，或许正是因为这样的碰撞，才使得这个“乌托邦”显得尤为真实。