普陀区共有9个商圈,长寿路,长风公园,曹杨路,甘泉宜川路,武宁路,真如,中远两湾城,李子园。
约有楼盘180栋,租金2—8元之间,其中4元以上的楼盘100栋左右,地铁:普陀共有4条地铁贯穿9大商圈,交通很便利。
老板或者企业的决策者要明确自己的需求。
对于自己未来2-3年企业的发展有个大概的规划。
明确写字楼的区域,拿上海举例,是选址在浦东张江还是大虹桥,或者漕河泾,三个板块的区位功能有很大差异,租金价格也不同,这个在选址之前明确,对于外地来沪的新办企业可以交由选址机构来帮助推荐。
写字楼月租金预算,不管是集团公司还是中小微企业都有个大概的租金预算。
明确了咱们自己的需求之后,有第三方中介或者自己先筛选一部分房源。
筛选的标准是先看硬性条件,包括租金,楼宇的新旧,具体要结合企业的性质来看的。
比如金融公司一般会把老旧的楼排除,健身瑜伽的会先排除没有上下水的楼宇。
经常加班的企业先排除中央空调的楼宇。
针对选出的房源,我们再看这几个大厦的具体交通和商业配套。
上海举例,一般地铁步行10分钟内的都算比较方便的。
大厦周边有商业街,配有食堂,便利店咖啡馆的基本配套算OK的 。
大楼的外观,新旧程度,停车位是否充足,停车费用的高低,空调的开放时间,办公室的采光和通风等等也是我们决策的考量因素。
确定双方的违约责任
一般承租方违约的话,是不退的,此外可能还有其他违约金。
当然还有就是每个付款周期,如果承租方延迟付款,也会有违约金,类似于的滞纳金。
不过好在很多会提前沟通,即使偶有逾期,也会放你一马。
但违约的话,一般会退给承租企业,还有相应的补偿。
装修
如果需要装修的话,装修公司先根据企业需求来设计CAD图纸和平面图,再报物业审批,然后去街道报监。
物业在交付房子的时候会把电表,水表抄给租户。
不过对于大来说,一般都免水费 ,只有照明的电费。
如果是VAV中央空调的话,租赁期间产生的电费包含在物业费里面,无需另交费用。
如果大厦空调是VRV立控制的,则空调电费以及照明电费和办公器械产生的电费需要自己承担。
实地注册
如果该办公室可以实地注册,需明确有没有落税补贴以及其他政策扶持。
侯哥拿上海举例,对于像漕河泾,外高桥保税区,陆家嘴金融自贸区等区域会给对应企业一定的税收补贴。
而一些孵化器会对个别创业公司也有扶持。
物业费
不管大还是小,不管写字楼还是创意园,物业费是不能谈的。
这个是由楼宇的物业运营方就是物业公司收的。
即使在免租期内,承租方也是需要交物业费的,办公室免租期之中免的纯租金,不免物业费的。
本公司长期从事上海写字楼租赁业务,精耕上海写字楼10余年,熟悉上海十几个区的3000多个楼盘,丰富的资源,更,更快速的匹配合适的房源。
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