大兴区采育镇位于北京市东南郊，古为外埠进京要道。而如今人们提起采育，无不想到的一个词——葡萄。

图片来源爱我大兴网▲

采育镇位于北纬40度，气候、水土等自然条件与世界的葡萄之乡—法国波尔多非常相似，十分适合葡萄的生长，并有上百年的种植历史，很早以前就是京郊主要的葡萄产区。

自2001年以来，采育镇每年都举办一次“北京大兴采育葡萄文化节”，更是吸引了大批游客的目光慕名而来，所以葡萄也成为了采育深深的印记。

近年，大兴区借着新机场的东风，西红门、黄村、天宫院、庞各庄都在快速发展，其他乡镇自然也不能落下。

按照规划，采育镇被确定为东部现代制造业功能区，同时采育也在大兴国际机场30分钟车程的半径内，与首都国际机场温榆河板块中央别墅区有异曲同工之处。

在采育连续挂出几块低密度土地后，一时间“北顺义，南采育”见诸报端，也成为了开发商宣传项目的惯用词汇。

那究竟这个区域的项目怎样，是否真的会成为第二个“中央别墅区”，我们不妨实地走访，从具体项目中感知一二。

去年11月26日，大兴采育诞生两宗限竞房地块，其中一块01-0128A地块由住总经过57轮激烈争夺，以17.7亿元，自持2%的比例拿下，溢价率高达49.3%，成交楼面价19245.41元/平米。

通过溢价率也能够感受到开发商对此地块的看好与争夺。

一说到采育，大家直观感受就是都靠近廊坊了，太远！

为了能客观的考量项目到上班地点通勤情况，事长特定选择了在东边上班的国贸地点作为参考。

乘坐公共交通工具，从国贸出发到项目地，地图上显示两小时十多分钟，而事长实际乘坐约两小时二十分钟。

自驾交通，目前区域内有京沪、京台、京津三条纵线，和首都环线、南六环两条主要环线。

事长继续在地图上查询，从国贸到项目上距离，地图显示为50多分钟，当然是不堵车的情况下。

综合来看，目前交通状况通勤上下班还不算太效率。

不过据销售人员介绍，未来采育镇会有城际铁路S6线经过，将来日常出行效率会提高不少。事长也查询获取了相关资料:

城际铁路S6联络线工程分一期、二期建设。一期由北京大兴国际机场至廊坊市，二期由廊坊市经北京城市副中心至北京首都国际机场。

一期工程起点为廊坊市与大兴区采育界，终点为北京大兴区与河北省固安县界。线路长度约39.7km，设计时速200公里/小时，计划将于2022年底竣工。

而采育站，处于二期工程里，未来可在亦庄站换成亦庄线。据销售介绍如院到采育站约三公里。只是目前二期竣工投入使用时间暂不得而知。

长久以来，采育板块在京城楼市中相对比较陌生，相信随着新机场的开通和城铁S6的全新通车，其区域价值会被重新评估，只是这一切都需要加上时间成本。

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产品混搭

住总如院的售楼处建在了项目的东侧，与项目一路之隔。

进门口即为项目沙盘。

从沙盘上能看出南北三排很整齐的排布。整个项目土地面积87590.77平方米，建筑控制规模91970平方米，小区容积率仅为1.05，为纯低密小区。

共有97-115㎡阔景花墅（洋房）、180-300㎡藏景叠墅（叠拼）、400-450㎡园藏独墅（合院）三种产品。

销售特地介绍，本项目小区空间布局并没有采用洋房和别墅泾渭分明的分开规划，而是高低错落、嵌入其中的设计思路。

洋房主要位于北边的四栋和东西两边，而中间的2排为合院，其他分布着叠拼产品，共780户。

洋房类产品高为8-9层；叠拼为上叠和下叠，共四层，地下二层；合院产品为地上三层地下二层。每个一栋叠拼为四户，合院产品为东西两户。

首期开售的为北边的1#、2#、3#、4#四栋洋房，其中1#、4#为98㎡产品，一层为下跃、带花园，2#、3#为115㎡产品，4#楼有19套房源为开发商2%的自持产品。

小区共有南、北、东三个出入口，南侧为主出入口，北侧为人流出入口，东侧为车行入口。

小区实行地下车位，人车分流设计，车位总数：1040，车位配比：1:1.3。且地下车位配有充电桩。

销售人员介绍，整个小区建筑包括园林景观都是新中式的风格设计，此种设计借鉴中国古典园林的造园手法，运用现代的景观元素，来营造丰富多变的景观空间···

说的有点虚，为避免广告嫌疑，贴两张效果图，各位可自行感受。

03

户型真香

因为该项目共有三个产品大类，里面又分为不同的面积产品，所以有多个户型图。

洋房产品：有98-115平米两种户型产品，价格300万到370万之间。

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事长曾说过，在北京能把100㎡以下户型做到三室朝南的少之又少，而看到住总如院98㎡标准A户型图的时候，不由赞叹，这一屈指可数的户型中又增加了一例。

一层的98㎡的B2户型为下跃户型，还赠送花园，负一层同为98㎡。

98㎡户型模型图▲

再来看样板间，也只做的98㎡的户型：

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样板间展示的有3米多高，实际交付时约为2.8米左右。

整个样板间面宽9.8米，其中客厅3.6米，两个南向的主卧和次卧都有赠送飘窗，客厅还赠送阳台。

北向卧室装饰成了书房，主次卫生间都是干湿分离，户型实用性很高，基本没有浪费，且精装交付。

115㎡户型：

115㎡户型模型图▲

就在感觉98㎡户型已经很完美的时候，又看到了115㎡户型图，事长真的由衷的称赞住总的产品户型设计能力！

在北京的市面上，能做到三卧室加一客厅四面朝南的户型凤毛麟角，印象中只有未来金茂府的160㎡和中海望京府的139㎡户型等少数几个明星产品，而住总如院居然在115㎡产品内做到了四面朝南，南北通透，横向面宽达13.3米，把产品户型设计能力发挥到，实属难能可贵！

115㎡模型图▲

除了115㎡产品，一层还有108㎡的D2户型下跃产品，带花园，含125㎡地下一层，户型也和115㎡有所区别。

尺寸请参考上面相册中户型图。

叠拼产品：

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叠拼模型图▲

叠拼分为上叠和下叠，下叠(E户型)含地上一、二层和地下一、二层301㎡。

上叠(F户型)也是独立入户电梯，主要包含地上一二层的电梯空间，三四的居住空间，以及地下一二层，总共241㎡，叠墅产品价格500万到650万。

合院产品没做模型，只有户型供参考。

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合院产品包含地上三层，地下两层共448㎡。合院产品总价850到980万。

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配套够用

说到周边配套，首先必须明确采育还只是一个镇，暂时没有高端商业综合体。

已建成商业有百姓大润发购物广场和世纪华联超市，菜市场有奥宇综合市场和采农惠民农贸市场，未来采育镇内规划建设三万平米BHG商业中心。

基本满足日常购物需求。

教育方面，有黄城根小学（采育分校），采育中心小学，北京三十五中国际部（采育分校），采育中学和大兴采育西区幼儿园。

医疗方面，就显得稍有欠缺，当地只有采育中心卫生院、北京绿康源医院。综合性的大医院还是要去亦庄亦庄北京同仁医院。

生态环境、公园配套等是采育这个版块独有优势，项目周边有三千亩原始次生森林、十二万平米采育公园、三万平米文化休闲公园、凤河自然河道景观；另有中国葡萄博物馆、北京玛莱特红酒庄园、马会俱乐部和多家高尔夫球俱乐部。

并且未来还规划建设“温泉疗养中心”和“亚健康康体中心”。

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价格不贵

由于是限竞房项目，如院限定均价31136元/平米，高限价32693元/平米，这就使得其产品总价从300万到980万，覆盖足够广的购房群体。

目前采育共有三个新房项目，皆为低密别墅产品。

北边的兴创荣墅主要产品为联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅，总价770万元/套起，主力户型面积为240平-430平，容积率1.05。

旁边的城建国誉府为纯叠拼类产品，产品比较统一，都是跃层（上、中、下三跃）。一层带地下，三层带顶层露台。面积在152-240平米之间，总价在430万到580万之间。容积率也为1.05。

以上三个项目看，住总如院的竞争策略很明显，如果你想花300多万买个洋房类产品，那如院是之选；如果想买合院产品，那如院也是个不错的选择。

如果想买400-800万区间的叠拼产品，那三个项目的可选性就更多了，还需仔细比较。

而放在全北京范围内看，相比于青龙湖等同属远郊区域，此价格也是比较低的，且项目本身还是低密产品，均价低于3万的项目也只能在延庆、密云、怀柔等更偏远的区县找了。

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总结

综合来看，虽然目前采育离市区通勤确实有些遥远，但未来随着城铁的开通，区域交通会有大的改观。

至于产品本身，事长在探盘过程中，不自觉的拿它的户型和其它限竞房做比较，但本质上如院还是别墅项目。应该以别墅的标准去衡量，多谈些产品的园林景观设计布局，似乎更加合理，只是洋房产品户型太过亮眼盖过了其它户型。

之前，人们关注的住总产品较少，而从本项目起，大家会对住总产品设计能力又多了一份认识。

在存量房博弈时代，谁能设计出好的产品，谁就能占得先机，住总如院的出现，让市场上又多了一位强有力的竞争对手。

而就价格来说，先不说随着机场开通的辐射作用，未来“北顺义、南采育”的别墅区格局形成的可能性，单就目前3.1万/平米的价格，放眼北京已经可以做到“真香”。

好产品，好价格，住总如院这颗葡萄还真甜，只是去采摘需要费些时间。