广东踏信冷链物流有限公司与物流有限公司是一家集普货,冷藏冷冻的物流公司，是一家专业从事跨省市公路货物运输和仓储的服务性企业。公司实力雄厚，拥有多年的营运经验。公司在仓储部现拥有5000平方米仓库，冷藏冷冻仓库1000平方，仓储能力达5000余吨。设有多个和储运网点，自备货运车辆30余辆（5T-30T），网络合同车100辆，另有多辆危险品车辆，备有市区通行证可随时为您提供市内短驳，零担快运业务，设有标准市内仓库备有各类铲车等装卸设备。公司在全国部分城市与近百家物流公司建立了长期可靠的联运关系。实现了物流配送的一站式服务，在解决货物快速分流的同时，也为客户提供门到门配送服务。为了促进市场竞争能力、强化公司管理和提升企业形象，不断的学习前沿物流模式优化企业管理资源。多年来，公司很多员工都经过现代化物流理论与运营的培训，并且长期从事车辆调度和运输管理业务，熟悉物流市场运作规律，积累了丰富的物流操作经验。以诚信、热情、**的工作为各大企业服务，与多家国内**企业建立了稳定的合作关系，公司业绩蒸蒸日上!
近年来，房地产业持续走低，又受到疫情侵扰，使得房地产业发展难上加难。但随着居民消费对电子商务需求的激增，使得人们对线上消费的依赖越来越重，生鲜配送、冷链需求、高标仓等物流需求暴增，使得物流地产热度直线上升，成为房地产业“脱虚转实”，“由轻到重”实现转型的新机遇。
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总量过剩
房地产悄然大转变
2022年，又是一个魔幻年景。疫情持续两年后，全国多个城市今年又开始了称做全域静默的居家抗疫。当北上广深这些一线城市都轮番上演全城静默的硬核防疫戏码时，各行各业自然也陷入全体静默的停滞状态。房地产业自去年跌成狗后，再被一波波疫情收割，如今的惨状已经无需用语言来形容。全行业在供需两端都深陷疲软：需求端，在无休止地疫情侵扰下，购房者的收入预期和投资信心已极速衰竭，买房欲望降到历史*低点。供应端，房屋总量过剩世人皆知。
在住宅地产和商业地产赛道上，早已拥挤不堪，红海竞争的结果就是极度地内卷。对开发商而言，以往驾轻就熟的住宅和商业地产开发，在今年都有点玩不下去的感觉。但是要看到，危机，危机，从来都是危险和机遇并存。回过头来对房地产业进行全盘观察，会发现这些年的行业主旋律，除了“房住不炒”的一贯提法，“脱虚转实”，“由轻到重”也是房地产悄然进行的大转变。
当房地产行业从黄金时代走向白银时代，再到现在的黑铁时代。基于高周转、轻资产的短平快式开发套路，正逐渐失去立足点。建立在长期主义理念上的投资运营开发模式，所获得的回报和增值越来越具吸引力。落实到细分领域，住宅和商业地产销售周期不断拉长，利润率一降再降。而工业地产、物流地产等重资产类房地产的成长性和收益率一路向上，行业机会不断凸显。
冷链物流
意想不到的房地产收益**
如果不是传统房地产百无聊赖的乏味行情，笔者并不会认真去关注产业地产这个新大陆。对产业地产研究得越深入，越是对其中的增长潜力和收益前景感到惊奇。
在房地产各物业门类中，投资回报率领先的，并不是大众想象中的豪宅，写字楼或者购物中心，而是物流地产。据世邦魏理仕统计，2019年，北京、上海等一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8%，远高于商业地产4%-5%和住宅地产2%-3%的回报率。
物流地产投资回报率在房地产行业脱颖而出，高于住宅和商业地产的现象，不仅出现在一线城市，在全国大城市中也是普遍规律。
物流地产是一个范围较广的专业领域，包含仓储、物流、配送，普通仓、高标仓、冷链仓等多个类别。物流地产中，冷链物流又以其遥遥领先的投资回报率笑傲行业内其他门类。以新三板市场挂牌冷链企业为样本，冷链物流行业毛利率大致处于10%-30%区间。这样的投资收益率，无论在江河日下的房地产业，还是产能过剩的实体产业都是令人艳羡的水平。
在冷链物流行业，各业务毛利率水平从高到低依次为：冷链仓储>冷链装卸>冷链运输。新三板上市的冷链企业，2017年前冷链仓储的毛利率*高可达到50-60%。*近几年，随着众多资金进入冷链行业，收益率有所回归。但是由于冷链物流仍处在高增长的机会风口，投资回报率远超其它行业。特别是毛利率*高的冷链仓储业务，整体毛利率仍有可能达到甚至超过30%。
毫无疑问，在一片看衰的房地产行业，住宅地产和商业地产需求基本饱和，增长乏力；产业地产正冉冉升起，前景光明。冷链物流，令人意想不到地成为房地产收益**。
逆势增长
冷链物流行业的发展前景
任何一个行业的高回报率都源于行业自身的高成长性，而高成长来自庞大强劲的市场需求。在遍地红海、普遍过剩的中国经济中，这实在是一个稀缺品。
2020年后，由于**这个黑天鹅的降临，曾经蓬勃发展的多个行业受疫情影响，高增长势头嘎然而止。两年多来，在一眼望不到头的疫情反复冲击下，消费者的消费愿望被极大扼制。需求疲软和消费降级在各个行业呈蔓延之势。冷链物流行业，疫情发生后这两年不但没有停下前进脚步，反而出现逆势大幅增长的现象。
世邦魏理仕统计，疫情后全国冷库相关的季均租赁面积为2019年的3倍。从16个主要城市冷库成交租赁面积来看，2020年冷库租赁面积为50.8万平方米，同比提升125%；2021年前三季度，冷库成交租赁面积为52.6万平方米，超过2020年全年水平。
冷链物流行业的下游应用中，食品冷链物流市场占比*大，接近90%；医疗冷链约9%；化工冷链约1%。农产品、生鲜食品冷链的需求空间基本决定了行业成长的上限。
相比发达国家，农产品流通渠道是我国存在巨大短板和长期增长潜力的蓝海市场。随着经济发展水平和居民收入水平的不断提升，人们的生活方式和消费结构逐渐发生变化。从*初仅仅是延长食品储存时间的需求，到网购、生鲜电商、蔬果宅配等开始受到消费者青睐，生鲜食品冷链在我国呈爆发式增长。我国农产品冷链配送比例只要达到或接近发达国家平均水平，冷链配送设施和冷库容量的需求量至少还有翻几番的潜力。
**疫情极大地改变了全国居民的消费行为。疫情加速生鲜食品线下转线上，进一步激活了冷链市场需求。生鲜电商爆发式增长，推动冷链物流市场快速发展。2020年中国生鲜电商行业市场交易量为4047亿元，较上年同期增长44.7%。预计2023年全国生鲜电商交易额将达8187亿元，比2020年增长一倍。疫情后的两年多来，持续不断的居家隔离，对农副产品和生鲜冷冻食品的囤货需求几乎成为全国家庭消费新刚需。目前生鲜电商正在全国快速扩张，租仓需求不断扩大，其中包括对于冷库的需求。同时在消费升级推动下进口食品的持续稳定增长，对冷链物流产生了巨大的推动作用。餐饮、商超等连锁化业态快速扩张，催生出更多网络型、高标准的冷链物流需求。未来较长时间，生鲜食品冷链预计仍将快速增长。
**疫情后百业凋弊、需求萎缩的现状中，冷链物流却成为反常的另类。由于冷链物流在生鲜食品和疫苗试剂保存、配送中的特殊优势。疫情不但没有减缓行业的高速发展，反而成为行业爆发的助推力。无需多加论证，仅凭亲身感受和网购经历就可看出，在**疫情居家隔离之下生鲜电商迎来井喷式发展，冷链物流已经成为保障民生和链接全球生鲜食品的重要通路。食品冷链、医药冷链市场方兴未艾，冷库基础设施已经成为物流新基建的重要内核。冷链物流的高速发展前景仍将保持一段较长时间。